“两率”齐降 房地产业的一场及时雨

　　□ 本报记者 闫立良

　　央行率先出手“救市”，房地产上市公司闻风而动。

　　16日，在上证指数下跌4.47%的情况下，房地产上市公司近三分之一上涨，其中国兴地产、绿景地产以涨停报收。

　　在今年7月份，关于房地产业发展的声音不断扩大：中央提出要“稳定发展房地产市场”；十一届全国人大财经委员会第5次全体会议提出，要“促进房地产市场稳定健康发展，防止资产价格波动过大”；银监会年中工作会议提出，“要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展”。

　　在经过两个月的“发酵”之后，这些声音终于演化为政策——“两率”齐降。尽管这些政策并非是为房地产而发，但其对实现房地产业稳定健康发展的作用不容小觑。7%以上的按揭利率已高到百姓难以承受的程度，所以，降低贷款利率有助于阻止房地产市场的继续下滑。

　　房地产拖累整个经济滑坡？

　　“从目前来看，‘两率’下调对房地产市场的作用不会很大，但至少不会是利空。”中国青年政治学院经济系主任林江表示。

　　国家统计局发布的数据显示，1月-8月，我国城镇固定资产投资84920亿元，同比增长27.4%。但是房地产投资继续回落，1月-8月，房地产开发投资18430亿元，增长29.1%，增幅继续回落。1月-7月房地产开发投资增长30.9%；1月-6月为33.5%。

　　固定资产投资是衡量中国钢铁和建筑材料等过热领域投资的一项关键的宏观经济指标，同时也是拉动中国经济增长的主要因素之一。其中，占固定资产投资四分之一权重的房地产行业，仍继续快速下滑。国家统计局公布的数据显示，1-8月份房地产投资增速跌至29.1%，较1-7月份30.9%的增速明显下降。

　　“到10月以后可能出现大幅下滑，从而对城镇固定资产投资产生比较明显的影响”。华宝信托宏观分析师聂文预测。

　　中金公司在最新发布的策略报告中表示，房地产新开工面积在三季度可能见顶，受此拖累，四季度投资增速走势不免令人担忧，房地产相关行业（包括钢铁、建材等）受其影响，增速也有下滑的隐患。

　　上周五公布的工业增加值仅为12.8%，为6年来新低，这似乎也进一步明确了国内经济增速下滑的趋势。

　　“现在看来，通胀已经不是主要问题了，保持经济持续稳定增长将成为今后政策调控的主方向。”林江强调。

　　今年以来，央行坚决地贯彻了从紧货币政策。在6月份进行了今年的第5次存款准备金率上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。央行今年这5次上调存款准备金率，共计3个百分点，冻结估计约人民币1.3万亿元的银行资金。

　　一家房地产业分析师的说法在业界比较有代表性。他认为，在房地产市场逐步调整过程中，房地产投资增速会随市场调整下滑；受市场继续调整影响，开发商会调整开发计划，也会影响到房地产市场投资增速。由于房地产项目存在开发周期，可能2008年的投资增速反映的是2007年房地产市场状况，因此，短期内房地产销售状况对投资的影响只是微弱的。但2009年房地产投资情况可能下降更多，增速下降的趋势也将延续到市场成交量出现转机之后。

　　政策出手有多大助益

　　市场对于降息的消息总体感到“振奋”，但是在房地产业内人士看来，降息虽具备积极性的信号作用，但恐怕还难以撼动楼市低迷的预期。

　　“‘两率’齐降，更多的是央行向市场释放的一个信号，货币政策放松的信号。”林江强调。

　　此次下调贷款利率和准备金率并不是针对眼下的楼市。央行在宣布降息的通告中明确表示，目的是落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展。当然，贷款利率的下调有利于刺激楼市需求，主要是增强消费者贷款购房的意愿，有助于激活交易。但购房者对降息“买不买账”还是未知数。

　　记者一位早有购房计划的朋友在听闻贷款利率下调之后，仍坚定地持观望态度。

　　在今年7月份，银监会召开的2008年年中工作（电视电话）会议上，银监会主席刘明康指出，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。这是自从去年下半年实施从紧的货币政策至今，首次出自监管层有关改善房地产信贷需求的表态。

　　而在资本市场上，房地产上市公司的再融资已经充分体现了“有保有压”。从今年5月份以来，房地产上市公司再融资悄然开闸。保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元公司债的申请相继获得证监会的审批，卧龙地产12亿元定向增发也获批。而今年前5个月，仅有金地集团12亿元的公司债获批。

　　作为国民经济的支柱型产业，房地产业的发展也牵动着地方政府。近期，一些地方政府悄然推出刺激楼市回暖的优惠政策。比如，9月4日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，出了土地、公积金、税收、金融等领域的一系列优惠政策外，最为引人注目的就是对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴。此外，出台房地产新政的还有沈阳、河南、厦门、长沙、成都等地。

　　据悉，西安出台这个政策的初衷之一就是为了保持全市经济持续健康发展。

　　分析人士强调，“两率”齐降并非直接针对房地产市场，但这项政策的推出对于引领房地产市场进入健康发展轨道肯定会起到一定的积极作用。同时，利用适当的政策调控，把房地产市场带入健康发展的轨道上来，也是落实“一保一控”的具体做法。

　　“我个人判断，从国内外经济环境综合分析，现在已经进入了降息通道。”林江表示。他认为，在这个比较敏感的时期，房地产市场对政策做出何种反应，还需进一步观察。从保持经济增长的角度出发，未来实施积极财政政策、加大某些行业的扶持力度、取消对房地产行业的一些限制政策，甚至放松货币政策都是存在可能的。

　　渠道“堰塞” 房企探寻融资新方式“过冬”

　　□ 本报记者 朱宝琛

　　融资渠道“堰塞”，遭遇销售淡季，房地产商今年的日子过得有点“拮据”，甚至用手头很紧来形容都不为过。

　　中报数据显示，保利地产、金地集团、招商地产等地产龙头资金链全线收紧，负债率大幅上升。房地产企业每股筹资现金流量为0.59元，大大高于2007年上半年的0.42元。

　　同样是2008年中报数据，在报告期内，保利地产、金地集团、万科A和招商地产等4家企业的每股经营活动产生的现金流净额分别为-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元。虽然行业融资环境不好，但为了维持正常的生产经营，房地产上市公司还是尽力通过债权及股权进行融资，以便使手头持有更多现金来应对行业的调整。

　　房地产企业融资难，已经成为不争的事实。特别是受国家紧缩政策的影响，地产企业的融资渠道逐渐萎缩。资料显示，今年房地产行业从银行获得的新增贷款已接近零增长，自筹资金、发行债券、增发新股、定向配售等其他融资渠道的重要性开始进一步凸显。

　　本报数据中心提供的资料显示，今年增发新股的房地产类上市公司主要有金融街、名流置业、栖霞建设、福星股份，增发数量最多的为金融街，达到30000万股，发行价格为27.61元/股。而非公开发行股票的房地产类上市公司包括首开股份、美都股份、泛海建设、世荣兆业、香江控股、上实发展、华丽家族、ST天华、苏宁环球，除了华丽家族是采取网下定价发行，其余的均为定向配售。其中配售最多的是首开股份，发行数量为55000万股，最少的美都股份也达到6300万股。

　　与增发不同的是，公司债的发行同样惹人注目，房地产企业发债蔚然成风。西南证券的债券研究员郇超则表示，公司债缓解了房企资金紧张的压力，可能会成为他们的“救命稻草”。

　　而事实上，很多房地产企业确实是通过发行债券来缓解资金紧张的压力，手头举债的公司同样不在少数。经记者初步统计，今年发行公司债的公司主要有：金地集团3月发行12亿元公司债；保利地产7月发行43亿元公司债；新湖中宝7月份发行14亿元公司债；北辰实业7月份发行17亿元公司债；中粮地产8月份发行12亿元公司债；万科9月份发行59亿元公司债；金融街拟发行56亿元公司债；泛海建设拟发行32亿元公司债等。

　　中原证券研究员魏博认为，分析其原因，一是监管层的政策导向，另一方面大量避险资金从股市转移到债市，两者都为公司债的顺利发行创造了条件。

　　确实，在去年，地产公司发行公司债融资，就已经得到国家相关部门的支持。银监会高层去年6月份就曾表示，今后地产企业融资应避免走“银行贷款”、“上市股权受让”两个极端，大型房企在投融资过程中应该考虑更多选择一些中间产品，比如说公司债。

　　相比股权融资，债券融资在程序上更快捷、成功率更高，比银行贷款成本更低、限制更少，因此公司债成为地产行业在宏观调控背景下扩大资金链的首选，郇超称。

　　此外，还有分析人士指出，公司债的发行适合房企的现实需求，当前宏观政策紧缩、房地产销量下降、房企融资渠道减少，公司债发行可为房企开辟另外一个融资渠道。

　　这也难怪，今年会有这么多公司通过发行公司债解决融资难问题。

　　然而，虽然公司债大量发行并不能让所有的房地产公司都能从中分得“一杯羹”，能享受此份“殊荣”的也只是万科、保利地产、金地集团、中粮地产等一线房企，中小企业房企的踪影则很难觅到。

　　难道是中小房企有更好的方法解决融资难问题？答案当然是否定的，不然，为何一些大型房企不去走那条路。

　　寻根究底，还是相关的硬性规定让中小房企停走发行公司债融资这条道。《公司债券发行试点办法》规定，申请发行公司债的公司，其债券信用级别须经资信评级机构评级为良好；最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的百分之四十。

　　鉴于上述规定，部分信用级别不达标和净资产额偏低的房企就很难通过公司债的发行审批，而据记者了解，大多数中小型房企都被这个“紧箍咒”所套。

　　地产行业人士指出，房地产企业由于现金流不稳定，通常信用评级并不是很高，加之其它条件的限制，真正能够发行公司债的多是一线地产企业，多数中小房企在目前的情况下，想分公司债的发行这杯羹还是有点可望而不可即。

　　房产股：券商QFII增持 基金抛售

　　□ 本报记者 家路美

　　券商。二季度末，共39家券商出现在上市公司十大流通股中，持仓市值为130.97亿元，而今年一季度有52家券商出现在上市公司十大流通股中，持仓市值为211.15亿元。尽管持仓市值缩水38%，但是39家券商仍增仓4444万股。房地产股是券商的增持对象之一，其中，浦东建设名列券商前十大重仓股之一，持有市值约10.86亿元。

　　值得注意的是，券商对房地产股采取的策略是“各个击破”，抱团取暖的比较少，一般情况下都是单打独斗。具体来看，申银万国和爱建证券分列新黄浦的第七、第八大股东；东海证券和上海远东证券分列光华控股的第三、第四大股东；渤海证券和齐鲁证券分列天房发展的第三、第四大股东。此外，大多数房地产股都只有一家券商驻扎。

　　基金。二季度，基金遭受重创。据WIND资讯统计显示，362只基金资产总值为20902.97亿元，资产净值为20857.95亿元，分别比一季度缩水19.98%、18.87%，而同期沪深两市跌幅分别为21%和29%。在基金的减持名单中，房地产板块未能幸免，减持比例约1.812%。但相对其它机构而言，基金仍然是房地产股的最大股东。

　　而且，与券商的“独行侠”相比，基金热衷于交叉持股，数只基金群星捧月般簇拥着同一只房地产股是非常普遍的现象。最典型的是中粮地产。中报显示，中粮地产的股东大旗下汇集了8只基金，是目前最受基金欢迎的房地产上市公司，华宝兴业行业精选、中银持续增长、融通深证100、泰信先行策略、宝康消费品、华宝兴业收益增长、上投摩根内需动力、中邮核心优选，都是中粮地产的“粉丝”。

　　苏州高新、中华企业、保利地产等房地产上市公司也不含糊，引来多只基金。其中，苏州高新为光大保德信基金公司所看重，光大保德信量化核心、光大保德信优势配置、光大保德信红利一起投了造成票。保利地产是广发基金公司眼里的优选股，广发聚丰、广发策略优选、广发稳健增长、广发大盘成长都重仓持有。上实发展则为华夏、建信和中邮公司所“瓜分”，华夏平稳增长、华夏成长、华夏蓝筹核心、建信优化配置、建信优势动力、中邮核心成长、中邮核心优选，大买特买上实发展的股票。

　　在这些基金公司中，广发公司显然是最为活跌的一家。栖霞建设、金地集团、苏宁环球、招商地产、万科、名流置业、万业企业、华发股份等公司跟保利地产一样，都是广发公司在房地产领域的重要布点。此外，嘉实、华宝兴业、景顺长城等基金公司也在房地产板块各有建树。

　　保险机构。二季度末，共18家保险机构出现在上市公司十大流通股中，持仓市值为748亿元，而一季度这两个数字分别为15家和910亿元。资料显示，18家保险机构对于重仓股采取了加仓措施，增仓13.25亿股；部分房地产股亦位于增仓之列。但由于A股市场继续下跌，保险机构所持房地产股也未能保本，其中，中国人寿对金融街3736万股的增持也不得不面临1792万元市值缩水的命运。中国人民保险集团华业地产新买入的750万股华业地产，也使前者蒙受了一定市值损失。

　　社保。截至六月底，有17只社保基金组合的身影出现在97家上市公司的前十大流通股中，合计持仓市值84.98亿元。而一季报，社保基金的重仓品种为95家，合计持仓市值为125.4亿元。从持股数量上看，二季度社保基金有比较明显的增仓行为，增仓重仓股7542万股。具体到个股，社保基金增持名流置业4318.3万股，后者成为社保基金最青睐的房地产个股之一。此外，深长城、华发股份等，也在社保基金的资产组合占有一席之地。

　　QFII。有数据表明，QFII在二季度增持A股的抄底迹象明显。WIND资讯统计显示，二季度末，共38家QFII出现在上市公司十大流通股中（一季度为40家），持仓市值为331.91亿元，比一季度减少19%。值得关注的是，38家QFII净买入1.67亿股A股股份。其中，就包括万科等房地产上市公司。据了解，花旗新进万科7185万股；内藤证券株式会社也将万科增仓到7704万股。

　　将QFII和基金的调仓行动进行对比可以发现，QFII抄底的房地产和机械行业恰恰是基金二季度集中抛售的对象，花旗、富通银行、瑞银环球资产管理、英国保诚资产管理（香港）等QFII分别出击，对万科、云南城投、深振业A、首开股份、苏宁环球等上市公司大幅增持。

　　易宪容：

　　“两率”下调对房地产影响很小

　　对商业性的房地产贷款来说，房贷一般都在3-5年之间，短期贷款较少；对个人住房按揭贷款来说，一般都会高于5年，而中短期贷款较少。对个人住房按揭贷款来说，这次贷款利率下降的幅度最小，仅及短期贷款下降幅度的四分之一。本来这次贷款利率下降幅度就小，加上这种贷款利率结构性调整，那么其下降幅度更小。再加上，个人住房按揭贷款利率在2009年1月1日执行，那么这种微小的贷款下降更是把对个人住房按揭贷款的影响降低到最小极限。

　　“两率”下调，重点是国内经济增长，而不是对房地产救市。开发商只要看看最近央行及银监会的“限贷令”及对住房按揭制度改善，就知道央行如何在采取政策防范房地产的风险，防范美国的资贷危机在中国发生。

　　摩根士丹利：

　　房市供应过剩风险日趋放大

　　摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆(王庆博客,王庆新闻,王庆说吧)认为，未来几个月内，房地产市场供应过剩的风险将日趋放大。

　　一种可能的情况是，开发商将被迫降价，较低价格将提高住房购买力并重振购房兴趣，刺激房地产销售。实际上，中国一些大型房地产开发商近来的降价得到了购房者的积极响应。这种情况下，开发商将以牺牲利润为代价换来销售上涨。由于普遍认为开发商存在了相当丰厚的利润空间，因此利润缩水不会对他们的投资热情造成太大打击。

　　一种可能的情况是，开发商将被迫降价，较低价格将改善住房购买力并重振购房兴趣，从而刺激房地产销售。然而，实际结果未必像上面描述的那么好：即便降价，房地产销售仍有可能继续低迷。这也是有可能的，如果房地产价格果真存在由强烈的投机需求引发的泡沫。这样一来，房地产降价只会进一步削弱购房兴趣。大量开发商也有可能因此而面临严重的流动性问题。

　　瑞士信贷：

　　2009年房价将再跌5%

　　瑞士信贷刚刚发布的研究报告显示，预期国内楼价将进一步向下，并相信短期内政府不大可能有直接的政策放宽。瑞信预料2008年内地楼价会跌15%，2009年再跌5%，料2010年以后楼价将持稳。因此，瑞信将中国地产商的2008至2009年平均每股盈利预测分别下调31%和35%。报告指出，中国的利率和存款准备金率已见顶，并预期今年底前有机会降低存款准备金率以应对经济增长放慢的风险。该行预期，政策放宽只会针对如基建、中小企和出口相关的行业，不认为短期内会出台放宽地产业的政策。

　　恒生银行：

　　楼市跌势或会持续数季

　　8月底，上海万科以“迎中秋”之名对旗下八大楼盘全线降价。与此同时，杭州、宁波和南京等地，也相继传出万科楼盘降价的消息。随着万科带头公然祭出“降价大旗”，新楼盘折价销售开始呈现蔓延之势。

　　恒生银行日前发布的报告指出，房地产投资的增长于今年初开始放缓。一手市场价格增长由一月份的12%回落至七月的7.9%。目前楼市跌势或会持续数季，之后才会出现较稳定的长期复苏迹象。

　　潘石屹

　　“解放军”终于来了

　　“‘解放军’终于来了，幸好，来得还不算迟。”得知央行降息的消息后，SOHO中国董事长潘石屹作出上述表示。他认为，此次央行降息的初衷源于对整个经济宏观面的考虑。尤其是近日美国信贷危机持续放大。15日，美国雷曼兄弟宣布申请破产，同时，美国银行宣布收购美林证券。“美国金融领域的暴风雨可能将席卷全球，中国要提前做好防台风的准备。”

　　“信贷对房地产的影响主要包括开发贷款和购房按揭贷款两个方面。比较而言，对于现在的开发商来说，因按揭贷款的利息下降而拉升一部分购房预期，是更希望看到的结果。”至于信贷放松能否达到这样的效果，潘石屹表示，这要看观望力量与减轻还贷压力两种心理的博弈情况如何。

　　任志强

　　房价下降影响消费

　　全国约30亿平方米的商品房中有一半以上的家庭尚未付清房款，房价下降同样影响其预期与消费。这些存量资产的损失远远大于房地产商手中的存贷损失（开发商未必都会损失），并且不亚于中国股市几万亿元的资产缩水。

　　恰恰只有那些不顾已有存量住房的绝大多数百姓的感受的少数人，在期待着从房价下跌中获取便宜和个人利益的人才会高呼房价下跌万岁。房价不合理高涨本应用供求关系与竞争让价格趋于合理，有升有降是必然的，但如果试图用行政的干预和非市场化的手段让房价不合理下跌，并不会给中国的经济带来任何益处！（家路美）

　　挽留房企繁华

　　仅靠货币政策松动是不够的

　　□ 见习记者 傅苏颖

　　受国际股市拖累两市昨日深幅下挫，不过房地产板块跌幅要小于大盘，保利地产、招商地产等龙头更是顽强收红。央行日前出台的货币政策组合拳，发出从紧货币政策松动的信号越来越明确，这给挣扎在资金流动性困境中的房地产企业带来了希望。在当前房地产市场迷茫彷徨的当口，央行紧急下调“两率”，能否挽留住房地产企业正在逝去的繁华呢？

　　数据显示，今年上半年，119家可比房地产上市公司主营收入同比增长41%，净利润同比增长62%；地产板块毛利率为41.5%，同比也上升了4.4个百分点。

　　尽管中报依旧靓丽，但业界普遍认为“难掩近忧”。房地产企业预售和收入结算之间存在时滞，房地产企业盈利的高增长，更多的是过去两年高速上涨的滞后反映。事实上，如果细分到季度来看，绝大多数房地产上市公司第二季度的收入、利润以及毛利率的增长势头都出现了明显的放缓。

　　部分房地产龙头企业日前发布的8月份最新销售数据对此提供了进一步的佐证。公开数据显示，万科8月份销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别同比下降了32.8%和35.2%。商业地产公司金融街上半年实现营业收入11.24亿元，同比下降46.10%；实现利润1.65亿元，同比下降82.54%，净利润1.38亿元，同比下降78.94%。

　　中报暴露的现金流短缺问题引起了业内更广泛的关注。中报显示，金地集团经营活动产生的现金流量净额为-14.74亿元，每股经营活动产生的现金流量净额-0.88元；保利地产经营活动产生的现金流量净额为-64.48亿元，每股经营活动产生的现金流量净额为-2.63元，去年同期则为-0.50元，同比上升达426%。

　　房地产销售市场的持续低迷，使得房地产企业回笼资金的能力急剧减弱。然而资本市场同样的不景气，让房地产企业直接融资渠道并不通畅。近几个月来，仅有万科、保利等少数几家公司获批发行公司债，而金地集团的公开增发等未能获得通过。

　　因此，央行此次出台货币政策组合拳，给了众多嗷嗷待哺的房地产企业一线希望。那么，这一次货币政策的松动是否真给房地产资金松绑提供了一个契机呢？

　　银河证券首席经济学家左小蕾认为，降低中小金融机构存款准备金率政策对于国内“入冬”的房地产市场而言，影响甚微。左小蕾说：“除非在松动货币政策的基础上，同时放松之前针对房市所出台的一系列控制政策，才会对国内房地产市场产生较明显的正面影响。”